行政書士試験の過去問:平成30年/問30 解説 | 過去問マスターへの道

問題のポイント

この問題は、抵当権の効力に関する民法の規定と判例についての理解を問うものです。
抵当権は、債務者が債務を履行しない場合に、債権者が担保となっている不動産を売却して債権の回収を図ることができる権利です。
特に、抵当権の目的となる範囲、物上代位性、優先弁済権といった点が重要になります。

各選択肢を詳しく解説

選択肢1

妥当ではない

抵当権の効力は、原則として抵当不動産の従物にも及びます。（民法370条）
第三者に対抗するためには、抵当不動産の登記と別個に従物についての対抗要件（引渡しなど）を具備する必要はありません。

土地に抵当権を設定した場合、その土地に建っている建物にも抵当権の効力は及びますが、従物を除外する等の事情がない限り、抵抗力を有すると解するのが相当となります。

本肢は、抵当権の効力が従物に及ぶことは正しいですが、第三者への対抗要件については誤りです。

選択肢2

妥当ではない

借地上の建物に抵当権が設定された場合でも、その抵当権の効力は借地権に及びます。
判例によると、土地と建物は一体となって財産的価値を形成していることから、建物に抵当権が設定された場合は、原則として敷地の借地権も効力が及ぶものと解するべきとしています。(最判昭40.5.4)

借地権には及ばないわけではないため、妥当ではないことがわかります。

選択肢3

妥当である

買戻特約付売買において、買主が目的不動産に抵当権を設定した場合、売主が買戻権を行使すると、買戻代金債権が発生します。
この買戻代金債権に対して、抵当権者は物上代位権を行使することができます。（最判平11.11.30）
物上代位権とは、抵当権者が、抵当不動産から生じる債権を差し押さえて自己の債権の弁済に充てることができる権利です。(民法304条)

また、372条によると、この304条の物件上位の規定は抵当権でも準用するとしているため、妥当であることがわかります。

選択肢4

妥当ではない

判例によると、抵当不動産が転貸された場合、抵当権者は、原則として転貸料債権に対して物上代位権を行使することはできないとしています。

抵当権における、債務者は又貸しである転貸人は含まれないと解すべきであり、

同判例の理由として、民法372条により抵当権に準用される同法304条1項に規定する「債務者」には、原則として抵当不動産の賃借人（転貸人）は含まれないと解されています。
なぜなら、所有者は被担保債権の履行について抵当不動産をもって物的責任を負いますが、賃借人（転貸人）は賃貸借契約によってその不動産を使用する権利を持っているだけで、所有権を持たず、被担保債権の弁済のために自己の債権を供する立場にはないからです。

言い換えると、賃借人（転貸人）は単に不動産を借りているだけで、その不動産を担保にしている債務の履行については責任を負わないということがわかります。

選択肢5

妥当ではない

抵当権者は、被担保債権の元本だけでなく、利息や遅延損害金についても優先弁済を受けることができます。
その満期となった最後の2年分についてのみその抵当権を行使することができます。(民法375条1項)

本肢は、権利としては正しいですが、全額ではなく特約によって制限される可能性があるため、不正確な記述です。

まとめ

この問題を通して、抵当権の効力に関する様々な知識を整理することができました。
特に、従物への効力の及ぶ範囲、借地権と建物所有権の関係、買戻特約付売買における物上代位権、転貸料債権への物上代位権、優先弁済権の範囲といった点が重要です。

これらの知識は、不動産取引に関する相談や紛争解決に役立つだけでなく、行政書士試験においても頻出の論点です。
しっかりと復習して、知識を定着させていきましょう。