行政書士試験の過去問:平成30年/問29 解説 | 過去問マスターへの道

問題のポイント

この問題は、不動産の売買契約に関する民法の規定と判例についての知識を問うものです。
特に、登記と所有権の関係、無権代理、共有、仮登記、建物収去請求権といったキーワードが出てきます。
これらのキーワードが、不動産売買においてどのような法的効果を持つのかを理解しているかが問われています。

各選択肢を詳しく解説

選択肢ア

妥当ではない

CがAに無断で甲土地の所有名義をAにしたとしても、所有権はCにあります。
※AはCの土地を勝手に売ることはできません。
判例によると、所有者が他人名義を使用して不実の登記をを経由した場合、民法94条2項が累積適用されるとしています。
民法94条は、虚偽表示に関する規定で、2項では善意の第三者に対抗することはできないとしています。
本肢の例でいうとBは善意の第三者に該当するため、BはCに対して引き渡しを求めることができることがわかります。

逆にBがAを本当の所有者だと信じて契約したとしても、Cから土地を取り上げることはできません。
まるで、他人の車を勝手に売ってしまおうとするようなもので、そんなことは許されないですよね。

選択肢イ

妥当ではない

Aの父DがAになりすまして土地を売ったとしても、AがDを相続した時点で、Dの行為を追認したとみなされます。（民法99条）
追認とは、無効な行為を有効にすることです。
ただし、無断で契約したということで、民法113条の無権代理に該当するため、拒絶することができます。

しかし、判例によると、この無権代理人が亡くなったことで、民法117条によってその債務は相続の対象になるため、債務は承継されるものであるとしています。(最判昭48.7.3)
よって、賠償責任が免れる。という部分が妥当ではないことがわかります。

選択肢ウ

妥当ではない

判例によると、共同相続人が共同で相続した不動産をAが勝手に所有権を登記して第三者に移転したとしても、他の共同相続人Eは第三者Bに対して抵抗できるとしています。(最判昭38.2.22)

共有物である甲土地を、Aが勝手に自分のものとしてBに売却しても、BはAの持分しか取得できません。
Eの持分はそのままEのものなので、BはEに対して土地の明け渡しなどを求めることはできません。
また、民法251条共有物の処分には他の共有者の同意が必要であるとしています。

選択肢エ

妥当である

仮登記は、本登記の順位を保全する効果しかありません。
Bが仮登記をしているだけでは、まだ甲土地の所有権はAにあります。

AがFに甲土地を売却し、Fが所有権移転登記を完了した場合、BはFに所有権を対抗できません。
つまり、BはFから土地を取り戻すことはできません。
仮登記は予約のようなもので、本契約を結んだ証拠にはなりますが、それだけでは所有権は移転しません。

選択肢オ

妥当である

Aの土地にGが無断で建物を建てたとしても、土地の所有権はAにあります。
BがAから土地を買った場合、Bは土地の所有者として、Gに対して建物の収去と土地の明け渡しを請求することができます。
たとえGが誰かに建物を売却したとしても、Bは土地の所有権に基づいてGに請求できます。

まとめ

この問題を通して、不動産売買における登記、所有権、無権代理、共有、仮登記、建物収去請求権などの複雑な法律関係について理解を深めることができました。
特に、登記は所有権の証明ではなく、第三者への対抗要件であること、無権代理人の行為は本人が追認すれば有効になること、共有物の処分には他の共有者の同意が必要であることなどをしっかりと覚えておきましょう。